En España la inmensa mayoría de la población piensa que alquilar una casa es tirar el dinero, y que para eso es mejor comprar y, por una mínima cantidad extra al mes, acabar con una casa. Pero la decisión no es tan sencilla: habría que considerar los tipos de interés, las expectativas futuras, los beneficios y perjuicios asociados a alquilar…
Así que en Embolsados vamos a mostrar una forma de considerar qué nos es más rentable.
En primer lugar, vamos a considerar dos axiomas: que podemos elegir entre comprar o alquilar la misma casa (nuestra casa favorita), y que el alquiler de un mes es más bajo que el pago mensual de la hipoteca para la misma casa. Son, de momento, suposiciones razonables… un poco menos razonable es considerar que el dueño querrá alquilarnos por treinta años, pero bueno, supongamos que podremos entonces mudarnos a otra equivalente.
El beneficio principal que obtenemos de alquilar es la diferencia entre esos dos pagos, alquiler e hipoteca. El perjuicio es que no tenemos casa en propiedad, ¿no? Bueno, pues lo que vamos a hacer es lo siguiente: nos ahorraremos esa diferencia para comprar una casa treinta años después. La ventaja es que en este caso el interés juega en nuestro favor, no en nuestra contra.
Es decir, en la alternativa A (de alquiler), alquilamos y ahorramos mes a mes, y compramos la casa a los X años. En la alternativa C, si pagamos X años de hipoteca, nos quedamos con la casa y, si no lo hacemos, se la queda el banco.
Vamos a definir por comodidad una inversión alternativa como aquella inversión a corto plazo (una que puedes elegir para hacer en un año, como un depósito a un año, una cuenta corriente de alta remuneración, acciones, lo que sea) en la que metes el dinero que te sobra de alquilar una casa en lugar de pagar la hipoteca de la misma.
Quedamos entonces en que comprar una casa es ir metiendo dinero en una inversión que, al llegar a una cantidad dada, es tuya. La inversión alternativa es una inversión, que cualquier año es tuya. Aquí vemos una nueva ventaja del alquiler: si en un momento no podemos pagar el alquiler, nos quedamos sin la casa, pero con la inversión; si estamos hipotecados, sin la casa, y sin la parte que ya habíamos pagado de ella.
¿Por qué la casa no es tuya, sino del banco?
Si no terminas de pagar la hipoteca, el banco se queda con tu casa y la subasta. Es decir, que tendrás derecho a quedarte con la casa al pagar el último euro.
Esto es más equivalente a decir que el banco compre la casa y te la alquile con la promesa de regalártela cuando lleves treinta años que a decir que compras la casa y es tuya desde el principio.
Bien, entonces nuestro plan es comprar la casa dentro de treinta años, o los que la hipoteca dure. Pero el problema es que nuestra inversión crece, ¡pero el precio de la casa también! En un año cualquiera, compensará “estar comprado” (es decir, pagar la hipoteca de una casa contra su alquiler) si la revalorización de esa casa ese año es mayor que la de la inversión alternativa. Es decir, que invertir en casa es mejor que cualquier otra inversión que podamos hacer con ese dinero.
Entonces compensará, intuitivamente, comprar una casa si la mayoría de los años durante los que pagarías una hipoteca compensa “estar comprado”. En realidad, por el interés compuesto, los primeros años son más importantes; afortunadamente, también son los más predecibles.
Entonces, ¿compramos o alquilamos? Bueno, esto es algo que tienes que decidir tú… ¡A jugar con el Excel!
Además del análisis puramente económico, por supuesto, hay que considerar otros factores: si vives de alquiler, te puedes cambiar de ciudad, o a una casa mayor, mucho más fácilmente, pero al no ser tu casa, no puedes hacer una reforma. Cada uno tiene sus preferencias, y algunos son algo más nómadas, mientras que otros valoran el tener una propiedad.
También hay que considerar que esa diferencia entre alquiler y compra no es igual en todas las casas, (generalmente, en casas mayores hay una diferencia mayor, pues tradicionalmente todo el que puede comprar una casa se la compra, en vez de alquilar otra más grande, haciendo presión de demanda sobre las casas más pequeñas), ni en todos los países…
Por último, existen costes extras que dificultan aún más el análisis: impuestos, mantenimiento…
¿Qué pensáis vosotros? ¿Compensa comprar? ¿Veis otras ventajas o inconvenientes? A continuación algún enlace relacionado…
(Ningún artículo suficientemente relacionado)
6 Comments
Creo que deberias tener en cuenta otros gastos de la casa que en caso de alquiler no asumes (puede variar en función del contrato que firmes):
Gastos de comunidad (derramas, gastos mensuales, etc)
Gastos derivados de averias del edificio (tus tuberias revientan)
El dueño tiene obligación de mantener la habitabilidad de la casa en todo momento, por lo que generalmente cada 5 años (creo) se puede solicitar que te pinte la casa y arregle el suelo)
Por otra parte, no puedes hacer obras para adaptarla a tus gustos, a no ser que el dueño consienta.
Espero que os sirva como añadido al post, que me parece muy bueno.
Estar de alquiler sale más barato y te permite una mayor movilidad… pero no dejas de estar en la casa de otro, supeditado a todo lo que esto puede conllevar en ocasiones (que si nada de pintar las paredes de rojo, que si no hagáis agujeros en los azulejos del baño para colgar una diana, que si no se admiten animales salvajes en la casa… coñazo de caseros).
Lo mejor es comprar una casa a tocateja, o incluso que te la compren (me encantan mis comentarios obvios con aporte nulo).
Gran post!
¿Existe la casa perfecta?. Otra razón a añadir a las de porque no comprar una vivienda, y vivir de alquiler.
Si te compras una vivienda y ésta resulta enfermiza, por los materiales con que fueron construidos, la orientación – humedad, calurosa-, olores, contaminación, los vecinos, etc, además de que te quita la vida económicamente, o sea en cuanto a salud, te acaba de arrebatar la escasa salud que te dejó vivir en la pobreza.
Te compras una casa teniendo en cuenta a los amigos, a los vecinos, y de pronto estos se machan, riñes con la familia. Nada te cuesta liar los bártulos, empezar a llenar cajas y buscar otro lugar.
Para la salud mental también es bueno cambiar de aires, a veces.
Ni siquiera me molestaré en mencionar la posibilidad de trabajo que pueden salirte fuera, lejos y que no aceptarás porque el lastre de una vivienda te lo impide.
Mucha gente relaciona la decisión de adquirir una vivienda con la posibilidad e poder decorarla, amueblarla a su gusto. Sin embargo, esa opción es continua, constante e la gente aficionada, obsesionada – cuestionada- a la decoración hogareña. Y con más motivo, para los enfermos de las revistas de decoración, vivir de alquiler y cambiar a menudo, porque en cada casa deberá iniciar una nueva aventura ornamental
Mira esta gráfica del histórico del precio de la vivienda…
http://www.inverforo.com/precio-vivienda/
Aun con el bajón de estos últimos años, la rentabilidad a largo plazo es brutal.
Si alguien consigue una retabilidad mayor en un fondo a 25 años que me lo diga.
La cosa está en… seguirá así los próximos 25 años? Ahora ha dado un bajón, pero la gente va a seguir necesitando casas.
Poniendo la edad más o menos de necesidad de una casa en 25 años, yo creo que la clave está en mirar los datos de natalidad de los últimos 25 años, para ver la necesidad de vivienda en los próximos 25. Y bueno la esperanza de vida. Aunque también hay que contar la inmigración. Es decir, la tasa de crecimiento de la población total y bueno es que influyen mil factores…
La verdad es que es dificil predecirlo, pero a largo plazo yo creo que la vivienda es un valor seguro.
Una pregunta…
Cuando tu pides una hipoteca de una casa, cuando terminas de pagarla, con un interés medio, ¿Qué porcentaje has pagado de intereses y que porcentaje has pagado por el valor de la casa?
Hola Santiago,
La gráfica a la que enlazas tiene tres partes principales. Como la fuente está clara y es una imagen a la que todo el mundo puede acceder, creo que puedo ponerla aquí para que la veáis:
La primera representa una subida brutal de unos 300€ a casi 1000€ por metro cuadrado en cinco años, algo que a todas luces es insostenible; en un par de generaciones nadie podría comprar una casa, por lo que es bastante difícil creerse que ese ritmo pueda mantenerse en el futuro, o que sea natural.
La segunda, ya más suave, pasa de 1000€ a 3000€ desde 1990 hasta 2007; si calculamos el interés compuesto de esa revalorización es de un 6,7%, que está bien (sobre todo teniendo en cuenta que la vivienda tiene mucho menos riesgo que, por ejemplo, una empresa), pero no es, como sugieres, imbatible. Mira por ejemplo en gráfica de la portada de BestInver (http://bestinver.es/) cómo ellos han tenido una revalorización mucho más fuerte.
La tercera parte, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, parece que se estabiliza, ya que cada ve cómo cada vez baja con menor intensidad. Esto no nos puede llevar a pensar que va a seguir en esa tendencia y volverá a subir cada vez más (siguiendo una curva parabólica), sino que, como muchos informes dicen, es probable que se quede bastante plana, estabilizándose en un precio.
Esto es porque nadie quiere bajar el precio de unos bienes que, al contrario que las naranjas, no se ponen pochos: te puedes sentar sobre tu cartera de casas (sobre todo si no eres un banco con una colección ingente de inmuebles expropiados que no quieres, un balance que limpiar y unos resultados que alcanzar) y esperar tranquilamente. Por ello, el precio no ha bajado todo lo que debía, y el tiempo y la inflación probablemente sean los encargados de racionalizar los precios.
Sobre tu pregunta de cuánto pagas de intereses, depende muchísimo. Yo te recomiendo que cojas una hoja de excel y juegues con tres funciones para un préstamo francés (el típico de las hipotecas en españa), las funciones PAGO, PAGOINT y PAGOPRIN. De todas maneras, un cálculo rápido:
Para una hipoteca a 25 años de una casa de 90m2 a 3000€ el metro (es decir, 270.000€ de casa), cogiendo el euribor de hoy (1.225%) y suponiendo que el banco le pone un 1% extra al préstamo, tendrías que pagar 84.937,49€ de intereses y 270.000€ de principal, es decir, un 31% de intereses. Pero eso es pagar 1183€ al mes de hipoteca, cosa que mucha gente no puede pagar… alargarlo a 30 años implicaría pagar 102.949,06€ de impuestos, casi un 40% (y seguiríamos pagando más de mil euros al mes).
¡Espero haberte ayudado!